Život u stanu, u stambenoj zgradi postaje vam sve više naporan. Intenzivno razmišljate o kupovini placa, na kom ćete napraviti oazu za sebe i svoju porodicu. Živite za trenutak kada ćete u svom dvorištu uz kaficu uživati u izlasku Sunca. 

Radujete se što ćete pored sobnih biljaka koje obožavate, napraviti i cvetni kutak u svom dvorištu. 

Kupovina placa i izgradnja objekata na njemu je složen poduhvat koji zahteva pažljivo razmatranje i detaljno planiranje. Pored obezbeđenja finansijskih sredstava potrebnih za kupovinu placa, veoma je važno da se izvrše prethodne provere mnogih činilaca koji mogu uticati na ispunjenje plana.  

Lokacija placa

Izbor najbolje lokacije za plac zavisi od vaših specifičnih potreba, planova i budžeta. Razmislite koliko ste novca spremni da odvojite za kupovinu placa, ali ne zaboravite ni na dodatne troškove za porez, takse i priključke na infrastrukturu. 

Ukoliko planirate gradnju stambenog objekta možda ćete želeti plac u blizini gradskih sadržaja, odnosno blizu škola, prodavnica i drugih ustanova koje bi vi i vaša porodica često koristili. U slučaju da planirate gradnju za rekreativnu upotrebu, onda lokacija van grada može za vas biti povoljnija. Bitno je da proverite dostupnost vode, struje, kanalizacije i interneta na izabranoj lokaciji, jer je isto važno za buduće korišćenje placa. Da biste imali potpuni uvid u ponudu placeva na tržištu najbolje je da se konsultujete sa proverenim agencijama za nekretnine. 

Urbanistički plan

Izabrali ste plac na određenoj lokaciji, za izgradnju stambenog ili poslovnog objekta, sledeći korak je provera njegove namene, odnosno da li je gradnja moguća i predviđena. U Sekretarijatu za urbanizam kao i u svakoj lokalnoj službi, može se dobiti informacija da li postoji plan detaljne regulacije (PDR) ili urbanistički plan za plac, za koji ste zainteresovani. 

Uz konsultacije sa stručnim službama nadležnih institucija, možete dobiti konkretan odgovor da li je moguća gradnja na placu, kao i u kom obimu i površini je moguća gradnja. 

Pravo na korišćenje zemljišta

Svako zemljište koje je predmet kupovine treba da poseduje dokaz da se može koristiti u svrhu izgradnje nekog objekta, što je regulisano Zakonom o planiranju i izgradnji,  na osnovu kojeg se dobija rešenje o pravu korišćenja građevinskog zemljišta za svrhu izgradnje. 

Plan parcele iz geodetskog zavoda

Službe Geodetskog zavoda izdaju plan parcele u vidu kopije, koji je poželjno da vlasnik parcele dostavi na uvid, eventualnim kupcima. Treba znati da se sadržaj ovog dokumenta odnosi ne samo na nacrt plana, već i na spisak svih korisnika odnosno vlasnika, zapisanih u bazi podataka zavoda. Potencijalni kupac bi trebao od prodavca placa da dobije tačne podatke o vlasnicima ukoliko ih ima više na jednoj katastarskoj parceli.  

Veoma je važno da proverite da li postoje urbanistički planovi, vlasnička rešenja i kopije planova posedovnih listova, kao i koja je namena zemljišta. Uz određenu proceduru i novčanu naknadu, namena parcele se u određenim slučajevima može promeniti, odnosno ukoliko na kopiji plana piše da je zemljište poljoprivredno, na primer prve klase, a vi biste baš na toj parceli da gradite stambeni objekat, to je možda izvodljivo. Novčana naknada koja se plaća varira u zavisnosti od klase zemljišta i može da bude veoma visoka, čak do 50% od tržišne cene izabranog placa. 

Vaše pravo je da prilikom kupovine placa od vlasnika tražite da vam obezbedi vlasnički list, dobijen od nadležnog suda, a koji treba da bude što novijeg datuma.

Ukoliko želite da kupovina placa bude uspešna, bez neprijatnosti, a pri tome po mogućstvu i  brza i efikasna, veoma je važno da posedujete izjavu o odricanju drugih korisnika od prava preče kupovine, koja treba da bude potpuna, overena i blagovremena, da biste mogli da kupite plac.

Pravni aspekti 

Da biste bili sigurni da ste prikupili svu potrebnu dokumentaciju koja podrazumeva dokaz da   postoji jasno vlasništvo, da su svi porezi na zemljište plaćeni, da ne postoje ograničenja ili uslovi za korišćenje zemljišta, najbolje je da potražite stručnu pomoć od agencija za nekretnine i njihovog pravnog tima, ili da angažujete advokata. Tako ćete se zaštititi od svih neprijatnih iznenađenja odnosno potencijalnih problema. 

Stručna pomoć vam je potrebna i za sastavljanje ugovora o kupoprodaji placa. Kupoprodajni Ugovor važan je pravni dokument, koji vam pruža pravnu zaštitu i jasno definiše prava i obaveze obe ugovorne strane, a na taj način se smanjuje rizik od nesporazuma ili pravnih problema u budućnosti. 

Ugovor treba da sadrži sve bitne informacije o transakciji, uključujući cenu, uslove plaćanja, rokove i druge relevantne elemente, pri tome mora biti u skladu sa zakonima i propisima. Ugovor štiti prava i interese kako prodavca tako i kupca, a služi i kao pravni instrument za prenos vlasništva nad zemljištem, sa prodavca na kupca.

Notar

Potrebno je da obe ugovorne strane ( kupac i prodavac) pripreme sve potrebne dokumente  (lične dokumente, plan placa, ugovor o kupoprodaji, izvod iz lista nepokretnosti, dokaz o uplati poreza na prenos apsolutnih prava i slično) i zakažu overu ugovora kod notara. Notar će pregledati svu dokumentaciju i nakon toga će ugovorne strane potpisati ugovor, koji će notar overiti, odnosno potvrditi autentičnost potpisa i sadržaja ugovora. 

Nakon overe notar će sprovesti postupak prenosa vlasništva, odnosno upis promene vlasništva u Katastru nepokretnosti. Ugovorne strane su obavezne na plaćanje određenih taksi i poreza, kao i taksu za overu kod notara.

Prethodni tekst ukazuje na složenost procedura, kako pri pronalaženju placa kakav želite, tako i prilikom procene vrednosti istog, provere validnosti dokumentacije i svih ostalih poslova i rizika vezanih za kupovinu placa. Zato, da biste ceo postupak vezan za kupovinu placa ubrzali, a zaštitili se od propusta i grešaka, te izbegli eventualne probleme, poželjno je da angažujete neku od proverenih i profesionalnih agencija za nekretnine. 

Autor: Milica S.K.
Slike: Privatna kolekcija